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土地の評価額はどう決められる?5つの評価方法の特徴や調べる方法をご紹介

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土地の評価額はどう決められる?5つの評価方法の特徴や調べる方法をご紹介

土地の評価額はどう決められる?5つの評価方法の特徴や調べる方法をご紹介

土地売却において売却額を決定するためには評価額を知っておかなければなりません。
しかし、土地の評価額は1つだけでなく目的や調べ方によって複数のものがあります。
ですので、それぞれの評価額の目的を確認し、その都度適したものを用いていくことが土地売却では重要です。
そこで、ここでは5つの評価額の特徴や調べ方をご紹介します。
土地の売却をお考えの方は、ぜひご確認ください。

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土地の評価額とは?目的と流れ

土地の評価額とは?目的と流れ

そもそも土地の評価額はなぜ求めるのかを確認することで5つの種類の特徴や違いも分かりやすくなります。
まずは、5つの種類すべてに共通する特徴とは何であるのかを確認しておきましょう。
また、評価額が決められる流れについても確認しておくことをおすすめいたします。

土地の評価額の目的とは

土地の評価額とは名称からもわかるとおり、土地にどのぐらいの価値があるのかを示す値です。
つまり、評価額が高いほど土地の価値も高く、評価額が低いほど土地の価値も低くなります。
この評価額は個人で決めるものでなく、国や市区町村など公的な機関によって定められるものです。
そして、評価額は5つのものがあり、それぞれ求める目的が異なります。
各種類の特徴や目的は後述していますので、ぜひご確認ください。
多くの場合、評価額は不動産売却の売却相場を決定することに用いることが一般的です。
売却額の基準となるため、土地の評価額は1度は確認しておくことをおすすめいたします。

評価額が決められる流れ

もっとも基本的な評価額である公示地価は国土交通省が毎年1月1日を基準として3月に発表をしているものです。
こちらは国土交通省が全国に約2万6,000地点ほど登録しているポイント(標準地)それぞれにおいて専門家が鑑定をおこなうことで価値の決定がなされます。
また、国土交通省だけでなく各都道府県も都道府県地価調査において全国に約2万1,000地点をポイント(基準値)として登録をおこなっています。
そして、基準値は標準値を補うように登録することが一般的であり、これらが互いに組み合わさって地価は決められていきます。
このように評価額は専門家の鑑定によって決められていきますが、鑑定の際には以下のポイントを重視することが多いです。

●土地の特性:立地や状態など
●流通量:周辺地域において土地の売買はなされているか
●過去の売買データ:過去にどのぐらいの金額で売買がなされているか


以上が評価額を決めるポイントです。
評価額はこのように公的な機関によって求められている信頼性の高いものと認識しておきましょう。

土地における5つの評価額それぞれの特徴

土地における5つの評価額それぞれの特徴

では、実際に土地の評価額の5種類とそれぞれの特徴を確認していきましょう。

①固定資産税評価額:固定資産税額の決定

固定資産税評価額とは固定資産税を決める際に用いられる評価額になります。
固定資産税評価額は3年に1度見直されており、適宜適した値に修正されるものです。
また、都市計画税や不動産取得税の概算にも用いられるため、固定資産税評価額は税額の決定に用いられると認識しておきましょう。
固定資産税評価額は公示価格の80%ほどで設定されることが一般的です。
そして、実際に売れる価格である実勢価格は公示地価より10%~20%ほど高いと言われています。
ですので、固定資産税評価額から実勢価格を知ることも可能なのです。
概算にはなりますが、上記数値より固定資産税評価額を0.7で割った値が実勢価格となります。
固定資産税評価額は郵送通知によって知ることができるので、一度自分で計算をおこなってみましょう。

②相続税路線価:相続税・贈与税額の決定

相続路線価とは不動産鑑定士による評価や地価公示を参照して決められる値であり、相続税や贈与税額を算出する際に用いられます。
つまり、前述の固定資産税評価額と求めることができる税額に違いがあるのです。
相続税路線価の基準は1月1日時点、公表は7月におこなわれています。
相続税路線価は以下の式で計算が可能です。

路線価×補正率・加算率×地積
補正率や加算率はさまざまなことを考慮に入れるため、自分たちで判断することはとても難しいです。
相続路線価は公示地価の8割程度であると言われていますが、しっかりとした値を知るためには税理士への依頼が必要になります。

③公示地価:適正な地価の形成

公示地価とは国土交通省が毎年1月1日を基準に3月に発表をしているものです。
前述のとおり事前に決めたポイントの価値を調べることで決定されます。
鑑定には1つの基準値に不動産鑑定士が2名以上つき、値の算出をおこないます。
そして、その結果を土地鑑定委員会が適切であるか判断し、最終的な決定を下すといった流れで決められていくものです。

公示地価は税額の決定などに用いるのではなく、適切な地価の形成を目的としている点が特徴になります。
土地は誰でも適切な値段がわかるものではありませんし、さまざまな要因が複雑に絡まりあうものです。
そのため、値段の基準がないと不適切な値段での売買が横行してしまうかもしれません。
そういったことを防ぐために公示地価は定められています。

④基準地価:公示地価のない場所の基準

公示地価は選定されたポイントに対して評価をおこなうため、ポイントから外れた場所の算定はおこなえません。
また、公示地価に選定されるポイントは都市部や主要部と定められています。

公示地価に対し、基準地価はそれら定めがないため、住宅地や山地などでも算定することが可能です。
公示地価と基準地価は内容は同じであるが、選定されるポイントに違いがあることを覚えておきましょう。

⑤実勢価格:実際に売買される価格

実勢価格は実際に売買される値であり、前述の評価額のように何かの指標になるものではありません。
また、実勢価格は社会的要因によって常に変動し続ける特徴もあり、具体的な数値を求めることは非常に困難です。

ここまででご紹介したように、実勢価格は他の評価額から計算をしていくことで指標が求まります。

土地売却の前におこなおう!評価額の調べ方

土地売却の前におこなおう!評価額の調べ方

最後に、評価額を知るためにはどのようにすれば良いのかを確認し、土地の売却につなげていきましょう。

調べ方①通知書から

5つの評価額のなかでも固定資産税評価額は郵送によって送られる固定資産税納税通知書に記載があります。
固定資産税納税通知書の「評価額」という項目に固定資産税評価額が記載されていますので、ぜひご確認ください。

調べ方②インターネットから

公示地価や基準地価は公的機関によって公表されますが、それら情報はインターネット上で確認することが可能です。
それぞれ「公示地価」「基準地価」と検索すると一番上に国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」が出てきます。
そこから売却を考えている土地のエリアに進み、具体的な数字を確認することが可能です。
土地代データなどまとめサイトによる調べ方もスムーズに進めることができるかと思います。
また、「相続税路線価」も検索によって公的機関によって発表されている「採算評価基準書 路線価図・評価倍率表」が出てきます。
ただし、こちらは掲載されている数値を用いて計算をしなければなりません。
ですので、相続税路線価の調べ方は税理士への相談がもっとも適切です。
各評価額の調べ方はこのようになっていますが、難しいと感じた方もいらっしゃるかと思います。
そのような場合は税理士や不動産会社への相談をおこなっていきましょう。

まとめ

今回は5つの評価額の特徴や調べ方をご紹介しました。
土地売却の際、評価額を考慮することは必須と言えます。
5つの評価額それぞれの意味や調べ方をしっかりと確認しておき、売却をスムーズに進められるようにしておきましょう。

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