不動産を担保にするリバースモーゲージとは？メリット・デメリットを解説！

老後の資金不足の解決策として近年注目されているのが、不動産を担保にしてローンを組む「リバースモーゲージ」です。
当記事では、リバースモーゲージの仕組みや特徴、メリット・デメリットを解説します。
利用を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産を担保にローンを組める！リバースモーゲージとは？

はじめに、リバースモーゲージとはなにか、基本的な仕組みを解説します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、高齢者向けのローン制度です。
仕組みを正しく理解するためにも、リバースモーゲージが高齢者のためにつくられた制度であることを頭に入れておくと良いでしょう。

リバースモーゲージの仕組みとは
リバースモーゲージでは、所有するマイホームや土地などの不動産を担保として融資を借り入れします。
その後契約者が亡くなったタイミングで担保となっていた不動産を処分して、ローンを一括返済するのが大まかな仕組みです。
通常のローン返済の場合、借り入れ後は毎月分割で返済をおこないます。
対してリバースモーゲージでは、契約者死亡後にローンの返済をおこなうのです。
毎月の支払いは利息のみなので、返済で苦しむリスクは少ないでしょう。

リバースモーゲージの対象年齢とは
最初にご説明したとおり、リバースモーゲージは高齢者向けのローン制度です。
そのため、どの年齢層でも融資を受けられるわけではありません。
金融機関にもよりますが、55歳～60歳以上の方を対象年齢にしているのが一般的です。
なかには50歳以上で融資を受けられる金融機関もあるので、「早いうちから利用したい」という方は、事前調査を徹底的におこないましょう。

金利の種類とは
リバースモーゲージの金利は、変動金利です。
そのため、毎月支払う利息は増えたり減ったりする可能性があります。
また、借り入れの段階で返済額を正しく把握することはできないので覚えておきましょう。

リバースモーゲージの特徴

続いて、どのような特徴があるのか確認していきましょう。

現金一括か自宅の売却か選べる
リバースモーゲージでは、契約者死亡後に担保にした不動産を売却して、元金を一括返済するのが一般的です。
しかし、返済方法は不動産を売却する方法だけではありません。
相続人の都合によっては、不動産を売却をされると困るケースもあるでしょう。
そんなケースのために、不動産を売却する代わりに現金一括で返済する方法を選択することができます。
また、契約者が生存中に繰り上げ返済することも可能です。
「老後資金が安定してきた」、「年金が予想以上にもらえた」などの場合、繰り上げ返済を検討するのがおすすめです。

使用用途が決まっている
提供する機関にもよりますが、使用用途が決まっているケースがあるので注意が必要です。
下記を参考に、使用用途の例をチェックしておきましょう。

●老後の生活資金や医療費
●子どもへの生前贈与
●ローンの残債の支払い
●老人ホームの入居費用

使用用途の多くは、老後の生活を安定させるためのものです。
「事業拡大のために使いたい」、「投資に利用したい」という方は借り入れができないので注意しましょう。
とくに提供先が自治体の場合は、使用用途が老後の生活資金のみに限られています。
借り入れを開始する前に、使用用途の条件をよく確認しておいてください。

不動産を担保にできる！リバースモーゲージのメリットとは？

ここからは、メリットについてご紹介します。

メリット①支出を減らせる

1つ目のメリットは、通常のローンと比較して毎月の支出を減らせることです。
通常のローンの場合、「元金＋利息」を毎月返済していくことになります。
対してリバースモーゲージの場合、毎月の支出は利息のみです。
通常のローンに比べて支出の負担が少ないぶん、老後資金が安定しやすくなります。

メリット②老後も自宅に住み続けることが可能

ローン返済のために不動産が売却されるのは、契約者が亡くなったあとです。
そのため、老後も生きている間はそのまま自宅に住み続けることができます。
生活環境を変えることなく老後の資金を調達できるので、高齢者にとってメリットの大きい融資制度なのです。
「将来的に家の処分が決まっている」という方は、ぜひ利用を検討してみてはいかがでしょうか。
注意が必要なのは、「不動産の相続をすでに約束している」という方です。
相続人に迷惑をかけないよう、融資を受ける前によく話し合いをおこなってください。

メリット③配偶者に契約を引き継げるケースが多い

契約者が亡くなった場合、契約を配偶者に引き継げるケースが多いです。
そのため、ローンを組んだことによって配偶者が住居を失う心配はありません。
配偶者がいても安心して融資を受けることができるので、メリットを感じる方は多いでしょう。

不動産を担保にできる！リバースモーゲージのデメリットとは？

メリットだけではなく、デメリットについても理解しておきましょう。
デメリットを正しく理解しておくことで、後悔することなく借り入れを開始することができます。

デメリット①団体信用生命保険に入れない

1つ目のデメリットは、団体信用生命保険に入れないことです。
通常のローンの場合は加入が一般的になっているので、加入を前提に考えていた方も多いでしょう。
健康状態の方でも加入できませんので、覚えておきましょう。

デメリット②不動産のエリアが限定される

2つ目のデメリットは、利用可能な不動産のエリアが限定されることです。
エリア外の不動産は担保にすることができないため、ローンを組むことができない可能性があります。
この場合、自分で老後の資金を用意しなければいけません。
なるべく早い段階で、ローンを組めるのか調べておくのがおすすめです。

デメリット③利息返済額が変わる

3つ目のデメリットは、利息返済額が変わることです。
先ほどもご説明したとおり、金利の種類は「変動金利」になっています。
そのため毎月支払う利息額が増える可能性も充分にあり得るのです。
毎月の支出が増えると、老後の資金が足りなくなるリスクがあります。
金利上昇のリスクを避けたい方は、市場金利の動きをよく見極めて利用を開始しましょう。

デメリット④途中返済を求められる可能性がある

4つ目のデメリットは、途中返済を、求められる可能性があることです。
というのも、融資の限度額は数年に1度、不動産の評価額によって見直されます。
もし不動産の評価額が下落したことにより借り入れ限度額が下がると、限度額以上の融資を受けていた場合に返済を求められることがあります。
返済請求によって生活が困窮するリスクがあるので、限度額を超過しないよう注意が必要です。
ちなみに、一般的に限度額は担保としている不動産評価額の5～6割に設定されているので、覚えておいてください。

長生きする可能性も考えよう！
平均寿命が延びている現代において、ご自身の寿命を予測することは不可能になっています。
ローンを組んだことで充分な老後資金を得たと思っても、長寿だったことにより資金が足りずに限度額を超えてしまう可能性があるのです。
そのため借り入れた資金は計画的に使い、可能な限り貯蓄に回しておくと良いでしょう。
上記でご説明したようなデメリットを理解したうえで、計画的に借り入れを開始してください。

まとめ

以上、高齢者向けのローンである「リバースモーゲージ」について解説しました。
毎月の支出が少ないなどのメリットも多いですが、不動産の評価額が下がれば借り入れ限度額が下がるなどのデメリットもあります。
契約者の死亡後は不動産を失うことになるので、相続人ともよく話し合ったうえで利用を検討しましょう。