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不動産売却における心理的瑕疵とは?告知義務についても解説!

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不動産売却における心理的瑕疵とは?告知義務についても解説!

不動産売却における心理的瑕疵とは?告知義務についても解説!

不動産ポータルサイトなどをチェックしていると、立地も良くて築年数も浅いのになかなか売れない不動産があったりします。
その不動産はもしかして、心理的瑕疵のある物件なのかもしれません。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵について解説していきます。
また、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響や告知義務についてもご紹介していきますので、これから不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?

不動産売却における心理的瑕疵とは?

まず最初に、心理的瑕疵とはどのようなものなのか解説していきます。

心理的瑕疵とは?

心理的瑕疵の読み方は「しんりてきかし」です。
通常、不動産の瑕疵といえば住宅に重大な欠陥や問題があることを指します。
たとえば、シロアリ被害や雨漏りなどです。
しかし心理的瑕疵は、物件に瑕疵があるわけではありません。
事実上、物件に問題はなくても、買主が買いたくないような心理となる物件のことを意味します。
心理的瑕疵物件の具体例を見ていきましょう。

事故物件

心理的瑕疵物件の代表的なものといえるのが、事故物件です。
殺人事件や自殺現場となった物件は、できることなら住みたくはないですよね。
ただし、高齢者の自然死や病死などは事故物件扱いにならないケースもあります。
しかし、高齢者の自然死や病死について、最近問題となるのが孤独死です。
高齢者の孤独死は発見が遅れることも少なくはなく、部屋ににおいが染み付いている場合もあります。
そうなると、事故物件ではないものの、買主からは敬遠されてしまうのこともあるのです。

周辺環境に問題のある物件

事故物件の次に買主から嫌がられるのが、周辺環境に問題のある物件です。
たとえば家の窓から墓地が見えるですとか、悪臭や騒音がひどい環境などがあげられます。
また、周辺に反社会組織の事務所や宗教団体の施設が隣接している物件なども心理的瑕疵物件となってしまうでしょう。

ネットで取り上げられる物件

最近は動画サイトなどで事故物件特集が組まれるほど、一般の方でも事故物件を知ることができる時代です。
事故物件ではなくても、ネットで悪評が立ってしまうとなかなか買い手がつかなくなってしまいます。
評判があまりにも悪いと心理的瑕疵物件として取り扱われてしまうのです。

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響とは?

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響とは?

次に、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響について解説していきます。
上記でご紹介したような心理的瑕疵があると買い手がつきずらくなりますので、必然的に価格が下がっていくことが予想されるでしょう。
つまり、心理的瑕疵によって売却価格が下がってしまうことが大きな影響といえます。
どのぐらい価格が下がってしまうのかは一概にはいえません。
買主の中には、事故物件や周辺の環境が悪くても住みたいと思う方もいるからです。
たとえば立地が良い物件などは多少のことは目をつぶるといった買主もいます。
そのような縁があれば、価格があまり下がらずに売却することが可能です。
実際に自殺事件があった賃貸住宅であっても、相場で売却できているという例もあります。
価格が下がるかどうかは買主の希望とマッチしているかどうか、タイミングなども関わってくるのです。
しかし、住んでいて気にしていなかったことであっても、買主が住んでから発覚することもあるのです。
たとえば同じマンションに反社会的組織の方が多数出入りしたり、迷惑行為が発覚するケースもあります。
その場合は損害賠償を請求される可能性もありますので注意が必要です。
そもそも不動産の瑕疵についての責任は、そのことを知っていたのかどうかという点にあります。
知っていたのに告知しなかったという場合は、重大な責任を課される可能性もあるのです。
賠償金の金額については、何百万と高額になる場合もあります。
また、瑕疵が認められると最終的に契約解除となってしまうこともありますので注意が必要です。

心理的瑕疵についての告知義務とは?

心理的瑕疵についての告知義務とは?

最後に心理的瑕疵の告知義務について解説していきます。

告知義務はなぜ必要?

不動産を売却する際心理的瑕疵があるような物件は価格が下がってしまいますので、できることなら告知せずに売却したいと考える方もいるかもしれません。
しかし、心理的瑕疵があることを知らずに購入した買主はどう思うでしょう。
騙されたと思うはずです。
告知義務は後々のトラブルを防ぐためにも重要であると考えられます。
自分は気になっていない些細なことでも、一般的に不快に思うようなことは告知しておくと良いでしょう。

瑕疵を知っていた場合

実際、上記のような例で裁判になることも少なくはありません。
たとえばマンションの一室に反社会的組織の幹部が住んでいて多くの方が出入りしているが、自分は気になっていないし迷惑だと思ったことはないとします。
しかし、一般的に考えると反社会的組織の方が同じマンションに住んでいるというだけで印象はあまり良いものではありません。
自分は気になっていないからと、売却の際に告知しなかった場合はどうなるでしょうか。
買主の心理的に平穏な生活が送れないと判断された場合は、瑕疵担保責任が問われるケースがあります。
その場合、売主がそのことを知っていたのか知らなかったのかという点も重要です。
また、マンションの管理組合が迷惑行為の解消に向けて努力している形跡がある場合は、知らないでは済まされないという判断がされる場合もあります。
上記のような状態が一時的という場合は瑕疵と認められないことも多いですが、一時的といえないのであれば、瑕疵と認められるケースもあるのです。

自然死の場合

冒頭でも触れましたが、高齢者の自然死は心理的瑕疵にはならないケースが多いです。
しかし、告知はした方が良いのか気になりますよね。
事件性のない自然死は原則として事故物件にはなりませんが、状況によっては事故物件になってしまいます。
自宅で看取ったなどの場合は事故死にはなりませんし、告知の必要もありません。
しかし、発見が遅れた自然死や孤独死は事故物件扱いになってしまうことがあります。
その場合は、告知が必要となるのです。
どのぐらい発見が遅れると告知が必要なのかは明確な基準はありません。
しかし、警察や救急車などが来て孤独死の事実が周辺に知れ渡っている場合などは、告知義務を果たす必要があります。

いつまで告知が必要?

一度、事故物件となってしまった物件はいつまで告知が必要なのでしょうか。
国土交通省では、2021年5月20日に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いについて」と言うガイドラインを公表しています。
ガイドラインには、事故物件の告知義務の範囲や期間が詳細に明示されているのです。
賃貸の場合では、殺人、自殺、事故による死亡の場合は事故の発生から3年程度の告知義務があるとしています。
しかし、上記のような事故について専有部分や室内でおこることを想定しており、隣地や建物前の道路などで発生した事故は対象外です。
しかし、売買の場合はトラブルの際の賠償額が大きいことから具体的な告知義務の範囲は設けられていません。
とはいえ、告知義務は事故物件を買った買主が次の買主に売却する際は、告知義務がなくなると考えられています。

まとめ

今回は、不動産売却における心理的瑕疵について解説しました。
心理的瑕疵は殺人事件があったなどの重大なことから、些細なことまで幅広くあります。
心理的にどう捉えるかについて個人差がありますが、のちのトラブルを避けるためにも一般的に問題となりそうなことは告知することがおすすめです。

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