不動産売却時に注意したい契約不適合責任とは？注意点と併せて解説

不動産売却を検討している方は、契約不適合者責任という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか？
契約不適合者責任について詳しく知らない方も多いかもしれませんが、売却時に契約不適合責任を問われるととても大変なので、売却する際は注意して売却しなければいけません。
この記事では、契約不適合責任とは何か？また具体的にどういった点に注意して売却を行えばいいのか解説するので、売却を検討している方はぜひチェックしてください。

不動産売却時の契約不適合責任とは？

まずは、契約不適合責任がどういったものなのか解説していきます。
不動産の売却を検討している人は、しっかり把握しておいてください。

契約不適合責任とは？

契約者不適合責任とは、不動産などを売買するときに売り手側に科せられる責任のことです。
売買する商品に、破損や汚損、その他の不備があった場合、それに対して責任を負う必要があります。
もし、商品に不備が見つかった場合は責任に問われるので、商品の修理代金などを支払わないといけません。
たとえば、1000万円分の商品を売ったときに、100万円分の商品が不良品だったとします。
このとき、買主は100万円分の減額請求、もしくは代わりの商品を請求することができ、売主もそれに応じなければいけません。

履行の追完請求

履行の追完請求とは、契約内容と相違があった場合に本来の契約と同様の商品（不動産など）を請求できるものです。
これは、民法によって定められたことなので従わなければ、罰則を受けることもあります。

代金減額請求

代金減額請求とは、履行の追完請求後に一定の期間が経っても状態が改善しない場合に、代金の減額を請求できるものです。
減額金額は、契約との相違度合いに比例するようになっており、契約内容との相違が大きいほど減額金額も多くなります。
また、減額請求は履行の追完請求ができないと分かった場合、買う主側は即座に減額請求することができます。

契約の解除

契約解除は、買主が履行の追完請求をしてから何も対応がなかった場合に請求されます。
もちろん、すぐに契約解除とはいきませんが、あきらかに履行ができない場合は即座に解約を解除できます。

損害賠償請求

損害賠償請求では、不動産を購入したことで発生した損害や、不動産に住んでから受けた被害に対して賠償請求が可能です。
不動産購入後に不備が見つかり、そこを修繕するためにかかった費用や、雨漏りのせいで家具・家電が破損した場合、そのときに発生した損害を請求することができます。
もちろん、家具・家電のようなものではなく、人がゲガをした場合にも損害分の費用を請求できます。

契約不適合責任を問われる場面

不動産売却をする場合は、以下のような状況のときに契約不適合責任を問われます。
まず1つ目は、契約内容と実際の商品が違った場合です。
契約したときの内容と、実際の商品（不動産）の構造や外観が違った場合は、契約不適合責任を問うことができます。
この場合は、購入代金の返還や減額、契約の解除を要求することができます。
2つ目は、購入した不動産などに隠れた問題があった場合です。
契約時に説明がなかった問題があった場合、買主は修繕費用の請求や支払額の返還を要請できます。
よくある例として、土地の地盤が悪いことを隠していたり、目視ではわからない破損や老朽化を隠して売買するといったことが挙げられます。
この場合も、料金の返還や減額、契約解除を要求することができますし、万が一、建物の不備が原因で何らかの損害を負った場合、買主側は損害請求をすることが可能です。
そのため、不動産を売却するときは、こういった責任を問われる可能性があることを頭に入れて売却する必要があります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？

契約不適合責任と並んでよく聞くのが瑕疵担保責任だと思います。
しかし、それぞれがどのように違うのかわからない方も多いと思うので、解説していきます。

瑕疵担保責任とは

売買によって取得した不動産などに、隠れた不備「瑕疵」があった場合に、責任を追求できるのが瑕疵担保責任です。
この追求責任は、商品の欠陥が「隠れたもの」であるかどうかが責任を追求できるかどうかを決めます。
そのため、買主からみてもあきらかに欠陥を認識できるような状況で売買を行った場合は、責任が追求できない場合があります。
責任を追求できる期間は、瑕疵を発見してから1年以内となっているので、1年以上経ってから行われた請求に関しては効果を発揮しません。
また、この瑕疵担保責任は、2020年に名称が変更されて契約不適合責任となりました。

契約不適合責任との違い

大きく異なる点は2つあります。
まず1つ目は、請求が適応される要件です。
今までは、隠れた瑕疵があった場合のみ責任を問えましたが、契約不適合責任では契約内容に相違があったときだけに責任を問えるようになりました。
今までの要件では、瑕疵を見つけられなかった場合、買主が一方的に損失を負うことになるので、このように変更されました。
そして2つ目は、請求できる権利です。
瑕疵担保責任では、契約解除と損害賠償請求の2種類だけでしたが、契約不適合責任では、「減額請求」「催告解除」「追完請求」などが追加されました。
これにより、買主はさまざまな形で請求ができるようになり、より売主と対等な関係になりました。

契約不適合責任の注意点

ここでは、不動産売却時に注意すべき点をご紹介していきます。

免責特約

不動産を売買するときは、免責特約の記入事項に気を付けなければいけません。
免責特約とは、責任追求を免れるための特約で、不動産契約をするときに契約書に自分で記入する免責事項のことです。
そもそも、契約不適合責任というのは、契約内容に不備や相違があった場合に発生する責任なので、事前に懸念事項（建物の破損など）を契約書に明記していれば責任を問われることはありません。
そのため、契約不適合責任を問われそうなポイントをあらかじめ、契約書に記入しておくことで、責任を追求されるリスクを減らすことができます。
しかし、このときにしっかり懸念事項を記入していなければ、万が一、問題が起きたときに多くの責任を負うことになります。
ですので、契約時にしっかり懸念事項を記入し、それを理解したうえで買主に購入してもらうようにしてください。

通知期間の設定

不動産売却するときは、通知期間の設定も重要になります。
通知期間とは、不備があったときに責任追求ができる期間のことです。
もし、この設定をしなければいつまでも責任を追求され、費用の請求をされることになります。
基本的に、責任を追求できるのは不備の発見から1年以内となっていますが、1年以内に責任を問われると、時効が来るまでずっとその責任を追求することができるのです。
ですので、そうならないためにも、契約不適合者の責任を追求できる期間をあらかじめ設定しておき、不必要に責任を追求されないようにしましょう。

まとめ

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いや、不動産売却時の注意点をご紹介しました。
不動産売却するときは、契約不適合責任について把握しておかなければ、さまざまな責任を追求されることになってしまいます。
契約解除や損害賠償を請求されると非常に大変ですし、多額の出費が必要になることもあるので、しっかりと注意点をもとに対策をしてから不動産の売却を行ってください。