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農地を売却したい方必見!農地の売却方法と必要な費用について解説

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農地を売却したい方必見!農地の売却方法と必要な費用について解説

農地を売却したい方必見!農地の売却方法と必要な費用について解説

農地を売却する場合は、一般の土地を売却するときと異なり、農地法などで厳しく制限されます。
そのため、売却が難しく手続きや申請が煩雑です。
今回は農地が売却しづらい理由や農地を売却する方法と流れ、かかる税金や費用について解説していきます。

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農地が売却しづらい理由について

農地が売却しづらい理由について

ここでは、農地がなぜ売却しづらいのか解説します。

「耕作」が目的のため

農地は国内食料自給率を上げ、保つことを目的としているため、なかなか売却しづらいとされています。
国土面積も決して広くない日本では、農地の確保はもっとも優先されるべきことで、基本的に「耕作」を目的とするように取り決められています。
このような農地の保護は農地法で定められており、農家や農業参入者は農地を自由に売却できず、専業農家のみが売却を許されている状況です。

「農地法」で厳しく制限されているため

売却するためには、農地法第3条である「所有権移転」のための許可が必要になります。
所有権移転のためには、さまざまな条件をクリアする必要がありますが、耕作面積や土地基準など厳しく制限されるため、すべてクリアするのは難しいとされています。
そのため、売却も厳しいとされているのです。

農業就業者の高齢化

少子高齢化により、農業就業者の高齢化も深刻な状況です。
それに伴い日本には、活用されていない荒れ果てた土地も少なくありません。
このような土地は、全体の1割を占めるとも言われています。
そのため、農業就業者の高齢化も土地を売却しづらくしている要因の1つです。
また、このような土地は放置し続けてしまうと、耕作ができない状態になってしまうリスクもあります。
そのため、もしもそのような土地を相続してしまった場合などは、早めに売ってしまう必要があります。

もしも農地を転用する場合は特別な許可が必要

もし、転用する場合は地域管轄の農業委員会か都道府県知事に許可を貰う必要があります。
上記の内容をまとめると、農地と呼ばれる土地にはほかの土地と異なり、「制限」がついており、なかなか売却しづらくなっているのです。

農地売却の方法と流れについて

農地売却の方法と流れについて

ここでは、農地売却の方法と流れについて解説します。

農地としてそのまま売却する方法

売却の方法と流れは農地としてそのまま売るか、転用して売るかで異なり、農地のまま売る場合は、条件が2つあります。
1つ目は「50a以上の農地があり、すべての土地で農業がおこなわれている」場合です。
2つ目は「継続して耕作がおこなわれていて、耕作に適した人材が揃っていること」です。
また、これらの条件を揃え、申請し許可されるまでは1か月から3か月ほどかかってしまいます。
さらに農地のまま売る場合は、買ってくれる相手がなかなか見つからない場合も少なくありません。

農地としてそのまま売却するときの流れ

まずは、農業従事者のなかから土地を購入してくれる方を探します。
次に売却の許可を得ていることを条件として、売買契約を締結します。
その後、農業委員会に売買許可申請を提出し、所有権移転請求権の仮登記を申請します。
仮登記が許可されると、やっと本登記と代金の精算ができ、売買成立となります。

転用して売却する方法

まず農地を転用するとは、田んぼなどの地目(土地の使い処)を不動産登記で宅地に変えることをいいます。
また、転用するためには農地委員会からの許可が必須となります。
そして、許可を貰うためには「立地基準」と「一般基準」という2つの基準審査を通過しなければなりません。
立地基準については、市街地に近ければ近いほど許可が得られやすくなります。
一方、一般基準については、具体的な目的や建てたいもの、用途について明確に提示する必要があり、しっかりとした計画性があるかどうか見られます。

転用して売却するときの流れ

まずは、土地を購入してくれる方を探します。
購入者が見つかったら、購入者に同意して貰ったのち、売買契約を締結します。
次に農業委員会に相談し、協議にかけます。
その後、農業委員会または都道府県知事に転用許可の申請をおこない、仮登記をします。
土地をそのまま売却するときと異なり、農業委員会か都道府県知事のどちらかに申請をおこなうことになるので注意が必要になります。
そして、申請の許可が貰えれば、本登記と代金の精算をして売買成立となります。

農地売却にかかる費用について

農地売却にかかる費用について

ここでは、農地売却にかかる費用について解説します。

売るときには手数料や税金の費用が必要になる

農地を売る際も普通の土地を売るときと同様、手数料や税金を払わなければなりません。
そのため、売った利益がそのまま収入になるのではありません。
手数料や税金の費用が差し引かれることになるため、「思っていたより少ない」「全然手元に残らなかった」ということになりかねません。
入念に費用について確認をおこない、失敗しないように心がけましょう。

農地売却にかかる税金とは

農地を売る際は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「復興特別所得税」の4つの税金がかかります。
しかし、土地を売る方法によっては特別控除の適応となる場合があります。
その場合は節税が期待できるので、自分の土地が特別控除に当てはまるかどうか確認してみましょう。
たとえば、持っている土地が国などの土地収用法によって買取される場合は5,000万円の特別控除が適応になります。
以下4つの税金をご説明しますので、しっかりと押さえておきましょう。


印紙税
印紙税とは、自治体や国に納める税金のことを指し、土地売買の契約書に貼る印紙代のことです。
500万円から1万円の税金になります。

登録免許税
土地を売ると、相手は所有権を渡すことになります。
そのため、所有権の登記を変更する際に登記免許税を支払わなければなりません。
登記免許税は土地が売却されたときの価格1/50となります。
つまり、1,000万円の土地を売った際の登記免許税は20万円となります。

譲渡所得税
譲渡収入から取得費(売る土地を購入したときの価格)と譲渡費用(売買に発生した費用)を引いたものが、譲渡所得になります。
また、譲渡所得税の税率は土地を持っていた期間によって変わってきます。

復興特別所得税
土地を売った際に利益が発生した場合、所得税と住民税がかかりますが、令和19年度までは、それにくわえて復興特別所得税もかかるため、注意が必要です。

農地売却にかかる費用とは

税金のほかにも費用がかかってきます。
それゆえ、ある程度資金がある状態で手続きを進めるのが望ましいでしょう。
具体的な費用は「仲介手数料」「測量費」「農地転用手続き代」「登記費用」の4つです。

仲介手数料
「売却価格×3%+6万円+消費税(上限額)」の仲介手数料がかかります。

測量費
官民ともに境界がはっきりしない場合に払わなければならない費用のことをいいます。
34万円から45万円が相場とされています。

農地転用手続き代
市街化区域外16万円と、市街化区域内10万円ほどを支払う必要があります。

登記費用
農地転用工事後は登記の変更が必要になります。
そのため、4万円ほどの費用がかかってしまいます。

行政書士費用
農地法4条に基づいて、行政書士に農地の転用を代行してもらう際は、届出と許可にかかる費用が発生します。
届出にかかる費用は、3万円から5万円ほどです。
許可にかかる費用は、7万円から10万円程度となります。

まとめ

農地を売る際の手続きはとても煩雑なので、放置している方も多いでしょう。
しかし、放置していると耕作として使えなくなったりするリスクもあるため、早めに売ってしまうことが望ましいです。
土地を売る前には、売却方法や流れ、費用をしっかり理解し手続きをおこないましょう。

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