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相続した不動産を売却するには?相続登記や遺産分割協議の流れなどもご紹介!

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相続した不動産を売却するには?相続登記や遺産分割協議の流れなどもご紹介!

相続した不動産を売却するには?相続登記や遺産分割協議の流れなどもご紹介!

不動産を相続した際、どのように売却すれば良いのかわからず、放置してしまっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、相続した不動産を売却する際の流れについてご紹介します。
また、相続登記や遺産分割協議についても触れていきますので、相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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相続した不動産を売却する際の流れ

相続した不動産を売却する際の流れ

土地や家などの不動産を相続して売却する場合、どのようにおこなえば良いのでしょうか。
まず最初に、相続した不動産を売却する際の流れについてご紹介します。
相続した不動産を売却する前に必要なのは相続手続きです。
不動産を相続するためには、死亡届と死体火葬許可書を提出する必要があります。
死亡届などは、被相続人が亡くなった時点で必ずおこなうことですが、不動産を相続する際に重要です。
これらの手続きは、死後7日以内におこなう必要があります。
次に、相続財産目録を作成しますが、こちらは遺言などによる相続人の確定や遺産の確認が目的です。
そのうえで、排除者、欠格者の調査、相続放棄、限定承認などがおこなわれます。
遺言書がある場合は、遺言書に従い分割し、遺言書がない場合は法定相続分に従って分割しますが、遺産分割協議という方法であれば、遺言書や法定相続分とは異なった相続も可能です。
不動産の相続人が決まったら、登記の名義変更をおこないます。
その際の登記を相続登記といい、相続登記がおこなわれていない不動産は売却することができませんので注意が必要です。
名義変更が済んだあとは、一般の不動産売却と同様の流れとなり、不動産会社と媒介契約を締結し買主を探して売却します。

不動産売却に必要な相続登記とは?

不動産売却に必要な相続登記とは?

次に、相続登記についてご紹介します。

相続登記とは?

そもそも不動産の登記には、権利関係などの状況を誰にでもわかるようにすることで、取引の安全と円滑をはかるという目的があります。
登記に記載される情報は、不動産の所在地や面積、所有者の住所や氏名などです。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際、不動産の名義を相続人に変更する手続きのことを指します。
従来、相続登記は義務ではありませんでした。
しかし、改正法により、令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。
相続登記が義務化されると、所有者が亡くなってから3年以内に相続登記することが必要となり、正当な理由がなく相続登記がおこなわれない場合は、10万円以下の過料が課されることとなるのです。
相続登記が義務化される背景には、所有者が不明の土地が多くあるという現状があります。
相続登記をおこなわれていない所有者不明の土地は、再開発や公共事業に支障をきたしているのです。
これらを解消するために、相続登記が義務化されることとなりました。

相続登記をしないとどうなる?

登記上の所有者が本人ではない場合、不動産を売却することができません。
そのため、相続した不動産を売却する際、相続人に名義変更してからではないと売却することはできないのです。
また、相続人が複数人いる場合は、権利関係をはっきりさせておかないと、トラブルの原因となりますので注意が必要となります。
そのほか、不動産を担保に融資を受けたい場合も、登記上の名義が異なる場合は融資を受けることができません。

相続登記のパターン

相続登記にはいくつかのパターンがあります。

遺産分割による相続登記
不動産の相続で一番多いパターンが遺産分割によるものです。
遺産分割協議によって遺産分割協議書を作成し、相続登記をおこないます。
遺産分割協議については、のちほどご説明させていただきますが、遺産分割で相続登記をおこなう場合は、以下の書類が必要となります。

●登記申請書
●被相続人が出生してから死亡するまでのすべての戸籍謄本
●被相続人の住民除票または戸籍除票
●相続人の戸籍謄本
●相続人の住民票
●相続人の印鑑証明書
●固定資産評価証明書
●不動産の登記簿謄本
●遺産分割協議書

遺言による相続登記
遺言による相続登記には、上記の書類にくわえ、以下の書類が必要となります。

●遺言書(公正証書遺言ではない場合は検査済みのもの)
●被相続人の死亡記載のある戸籍謄本

法定相続による相続登記
法定相続の場合は、対象の不動産を相続分に従った持分割合で相続登記をおこないます。
法定相続人が一人の場合はスムーズにおこなうことが可能ですが、相続人が複数いる場合はあまりおすすめできないパターンです。
法定相続で相続登記をおこなう場合は、遺産分割協議と同様の書類が必要となります。

相続登記の流れ

相続登記は必要な書類が多いため、司法書士などの専門家へ依頼する方が多いです。
司法書士への報酬は8〜12万円ほどとなっています。
自分で相続登記をすることも可能ですが、相続の仕方によってフォーマットが変わりますので注意が必要です。
法務局のホームページから適切な書類をダウンロードしてください。
書類が揃ったら、法務局へ申請します。
また、法務局の窓口ではなく、郵送やオンラインでおこなうことも可能です。

不動産を相続する際の遺産分割協議とは?

不動産を相続する際の遺産分割協議とは?

最後に、先ほど少し触れた遺産分割協議についてご紹介します。

遺産分割協議とは?

相続が発生した場合、遺言がある場合は遺言に従って相続がおこなわれます。
遺言がない場合は、法定相続分に従って相続をおこないますが、相続人全員の合意があれば、法定相続分とは異なる相続が可能なのです。
誰がどのような割合で遺産を引き継ぐのか、相続人全員で話合いをすることを遺産分割協議といいます。
とくに不動産を法定相続分に従って相続する場合、持分による相続登記をおこないますが、売却の際に全員の合意が必要になるなど、トラブルも発生しやすいのがデメリットです。
その点、遺産分割協議であれば、複数の相続人がいても不動産を一人の相続人が相続することも可能となります。
相続時のトラブルを回避するためにも、遺産分割協議は有効な方法といえるでしょう。
注意しなければいけないのは、相続人全員の合意が必要という点です。
たとえば、被相続人に隠し子がいたとして、その子を含めずにおこなった遺産分割協議は無効になってしまいます。
また、相続人のなかに未成年者がいる場合は、親権者である親が代理しておこないますが、一般的に親権者も相続人であるケースが多く、その場合は親が代理しておこなうことができません。
相続人と利害関係のない親族や司法書士などが代理をおこなうか、特別代理人を選任する必要があります。
未成年に限らず、相続人が認知症で意思能力が不十分という場合は、家庭裁判所に後見開始および後見人選任の申し立てをおこない成年後見人を決めます。

相続人全員が集まれない場合

相続人それぞれが遠方に住んでいて集まることができない場合、電話やメールWeb会議システムなどを利用して話し合うことも可能です。
どのような状況でも、全員の合意が得られれば問題ありません。
また、相続人の連絡先がわからない場合は、戸籍附票を取得することで現住所を確認することができますので、手紙などで連絡を取ります。

遺産分割協議がまとまらない場合

相続人が少数の場合は比較的話がまとまりやすいですが、多数いる場合は遺産分割協議がまとまらないということも少なくはありません。
その場合は、どのようにしたら良いのでしょうか。
遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、最終的に調停や審判で分割方法を決定することになります。
また、遺産分割協議には期限はありません。
しかし、相続税などの軽減処置には申告期限がありますので、注意が必要です。
配偶者が相続人となる場合、配偶者控除を受けることができますが、遺産分割協議が終わっていない場合は受けることができません。

まとめ

今回は相続した不動産を売却する方法についてご紹介しました。
相続した不動産を売却するためには、相続登記をおこなう必要があります。
しかし、相続人が複数いる場合はトラブルが発生しかねません。
その際は、今回ご紹介した遺産分割協議をおこない、まずは相続人を決定することからはじめましょう。

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