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不動産売却時のインスペクションとは?メリットや費用についてご紹介!

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不動産売却時のインスペクションとは?メリットや費用についてご紹介!

不動産売却時のインスペクションとは?メリットや費用についてご紹介!

不動産売却時におこなうことが多くなったインスペクション。
アメリカで不動産売買をする際、インスペクションをおこなうことは当たり前となっていますが、最近は日本でも普及しつつあるのです。
不動産を売却する際、事前にインスペクションをおこなうことによってさまざまなメリットがあります。
今回は、不動産を売却する際のインスペクションについて、メリットや費用などについてご紹介します。

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不動産売却時のインスペクションとは?

不動産売却時のインスペクションとは?

そもそも、インスぺクションとはどのようなものなのでしょうか?
なぜ日本で普及しつつあるのか、その理由についても解説していきます。

インスペクションとは?

インスペクションとは、英語で「調査」や「点検」という意味があります。
不動産売却時のインスペクションは一般的にホームインスペクションと呼ばれ、建築士や住宅診断士などの専門家がおこなったうえで評価する検査のことです。
海外の不動産市場は中古住宅が主流となり、不動産を売買する際にインスペクションをおこなうのは、ごく当たり前のこととなっています。
しかし日本の不動産市場は新築を良しとする考えが、長いこと浸透しているのです。
そのため、中古住宅を売却する際のインスペクションは一般的ではありませんでした。
しかし、2018年4月におこなわれた宅地建物取引業法の改正でインスペクションの説明が義務化されたことにより、日本でもインスぺクションが普及されはじめたのです。

宅地建物取引業法の改正とインスペクション

不動産の売却をおこなう際、不動産会社と媒介契約をして仲介をしてもらうのが一般的です。
その際、仲介をおこなう不動産会社に以下のことが義務付けられました。

●不動産会社がインスペクションについて依頼者である売主や買主に説明すること
●インスペクション実施済みの場合は調査結果について説明すること
●依頼者の希望によってインスペクション事業者を斡旋すること


この法改正は、インスペクションの普及を主な目的としています。
上記のほかに、2020年4月の民法改正によって中古住宅の売買に関するルールが明確化されたことも、インスペクションが普及した理由のひとつです。
売却した不動産に瑕疵が発見された場合、売主の責任がより重くなったこともインスペクションの普及を加速させました。
インスペクションは買主が購入時の安心のためおこなうこともありますが、売主が実施することが多い調査となります。
そもそも、買主がインスペクションをおこなう際、売主の許可が必要なのです。
そのため買主が購入前におこなうことは、あまり一般的ではないといえます。

インスペクションの調査項目

実際、インスペクションではどのような調査がおこなわれているのでしょうか。
調査項目はインスペクションを依頼する会社によっても異なりますが、一般的には以下のことが主な調査対象となります。

●建物の傾き
●不同沈下
●雨漏り
●施工不良
●躯体の腐食や変形の有無
●給排水管の著しい劣化や漏水などの形跡
●構造耐力上主要な部分の破損(基礎、壁、柱、梁、小屋組、床、土台)
●雨水の侵入を防止する部分の破損(屋根、壁、開口部、天井)
●詳細な調査をおこなう必要がある箇所


一戸建の場合は、基礎や外壁などのひび割れ、建物の傾きや床下の水漏れ、シロアリ被害や屋根裏の雨漏りなどが一般的な調査項目となります。
依頼する会社によっては、オプションによる調査などもありますので確認してみましょう。
基本的には目視の検査となりますので、より詳細な調査をおこないたい場合や、詳細な調査をおこなう必要があると診断された場合は、追加費用をかけてさらにくわしい調査をおこなうこともできます。

インスペクションをおこなうタイミング

法改正により、不動産会社は媒介契約の際に依頼者からの希望があれば、インスペクション事業者を斡旋することが義務化されました。
したがって、インスペクションをおこなうタイミングとしては、媒介契約を締結したあとが適切といえます。
またインスペクションに合格した場合、不動産に付加価値がつき買い手がつきやすくなるというメリットもありますので、買い手がつく前に実施するのが一般的です。
とはいえ、インスペクションで不合格だった場合でも、必ずしも修繕が必要というわけではありません。
買主が納得しているのであれば、問題なく売却することができます。

不動産売却前にインスペクションをするメリット

不動産売却前にインスペクションをするメリット

次に不動産売却前にインスペクションをおこなうメリットについてご紹介します。

トラブルを回避できる

不動産の売却後に瑕疵が発見された場合、売主は「契約不適合責任」を負うことになります。
損害賠償の請求に対応したり、修繕費用を負担する必要があるのです。
しかし事前に買主に告知して、双方納得のうえで契約した場合は、瑕疵について責任を問われることはありません。
売却前にインスペクションをおこなうことによって、建物の状態を把握することができます。
住んでいて気づかなかった瑕疵を発見することができますので、トラブルを回避することができます。

瑕疵担保保険の付保要件となる

インスペクションに合格すると、瑕疵担保保険に加入することができます。
この保険は、瑕疵が発見された場合の修繕費用などをカバーできるものです。
ただし、インスペクターが既存住宅状況調査技術者の資格を保有していて、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者であることが付保条件となります。
さらに瑕疵担保保険に加入している物件を購入することによって、築年数に関わらず住宅ローン控除を受けることが可能です。
そのため、買い手がつきやすいというメリットがあります。

買主に安心感を与えることができる

インスペクションに合格している物件は、買主に安心感を与えることができます。
先ほどもお伝えしましたが、買主は売主の許可がない限り、購入前にインスペクションをおこなうことができません。
雨漏りやシロアリによる床下の腐食などは、買主にとって不安要素となります。
そのため、インスペクションに合格していることで安心して購入してもらうことができるのです。
売主にとっても、メリットが大きいといえるでしょう。

早期売却や売却価格のアップが期待できる

上記のことから、早期売却が可能なことがメリットといえます。
そして、インスペクションをおこなった物件は付加価値がつきますので、売却価格のアップが期待できます。
しかし、インスペクションが不合格で修繕をおこなっていない場合は値下げ交渉されることもあるでしょう。

インスペクションにかかる費用

インスペクションにかかる費用

最後に気になる費用についてご紹介します。

インスペクションの費用の相場

インスペクションの費用の相場は、5〜6万円程度です。
一戸建の場合は床面積に合わせて幅があり、オプション調査の追加によって費用が変動します。
また、目視によるインスペクションは5万円程度ですが、詳細な調査が必要な場合は追加費用がかかるという点に注意してください。
修繕が必要な場合は、もちろん別途費用が発生します。

インスペクション費用の内訳

インスペクション費用の内訳は以下のようなものになります。

●人件費:インスペクションをおこなう住宅診断士などのインスペクターに支払う費用
●交通費:調査現場への出張費
●報告書などの事務コスト:紙代・インク代・郵送費など(詳細な報告書が必要な場合、別途費用がかかることがある)

まとめ

今回は、不動産売却時のインスペクションについてご紹介しました。
売却前にインスペクションをおこなうことで、買主に安心感を与えることができます。
物件に付加価値がつくことで、早期売却や売却価格のアップも期待できるため、売主にとってメリットが大きい調査です。
不動産売却の際は、インスペクションをおこなうことをおすすめします。

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