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抵当権とはなにか?住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法

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抵当権とはなにか?住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法

抵当権とはなにか?住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法

抵当権という言葉はご存じですか。
住宅ローンを利用して戸建てを購入すると、抵当権は必ずでてくる言葉です。
住宅ローンを残った状態で、家庭の事情などで戸建てを売却した場合、抵当権の問題がでてきます。
抵当権を抹消しないと売却ができません。
この記事では抵当権とはなにか、抵当権を抹消する方法、住宅ローン残債があっても売却する流れと方法、注意点をご紹介いたします。

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抵当権とはなにか?抹消する方法

抵当権とはなにか?抹消する方法

抵当権とは金融機関に住宅ローンを借りて、戸建てを購入した場合に、金融機関に借りた住宅ローンの担保のことです。
住宅ローンの返済が滞ると不動産を担保ができる権利になり、住宅ローンの返済ができなくなると金融機関は不動産を売却して返済になります。
不動産の抵当権の抹消は、住宅ローンを完済する必要があります。
抵当権は住宅ローンを組む時に設定されるため、抵当権は住宅ローンの支払いができなくなった際に設定されている権利となり、住宅ローンを完済すると抵当権は不要になります。
抵当権は住宅ローンの完済で、抹消が可能です。
抵当権が残っている不動産は、債務が残っていると判断されます。
そのため抵当権が設定された不動産に、金融機関は新たな融資をおこないません。
新たな住宅ローンを組むことができないため、売却の可能性は低くなります。
買主側から考えると、抵当権の債権が主張している不動産にはリスクがあるため、購入するとは思わないでしょう。
売却するのに適切な価格で売却をしたい場合は、抵当権の抹消登記は必ずおこなうことです。

抵当権抹消手続き

抵当権の抹消手続きは、住宅ローンの完済時に、残りのローン残債を一括で返済する繰り上げ返済をしましょう。
繰り上げ返済には金融機関によっては、手数料がかかりますので注意してください。
手続きする際の書類は、住民票(原本またはコピー)、抵当権抹消登記申請書、登記原因証明情報(解除証書や弁済証書と呼ぶ場合もあり)、登記識別情報(登記済証)、代理権限証明情報(金融機関からの委任状)が必要です。
書類がそろいましたら、法務局へ申請します。
登記完了後、法務局で登記抹消を確認しましょう。
抵当権抹消登記は、申請してから完了するまでは、1~2週間程度かかります。
抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税(抵当権を抹消する不動産×1,000円)、司法書士への報酬(1件当たり5,000円~1万円前後)です。
登録免許税は土地付きの建物だと、抵当権抹消登記は土地と建物それぞれが不動産1件と数えます。
合計2件の登記をおこなう必要があるため、登録免許税は2,000円になるでしょう。
抵当権抹消登記を自身でおこなう場合は、司法書士への報酬はいりません。
しかし慣れていない書類作成は、ミスなく作成してそろえる必要があり、平日の日中に法務局へ行かねばなりません。
買主側からは素人が登記をおこなうより、司法書士に依頼してもらった方が安心できます。

住宅ローン残債があったとしても売却する流れと方法

住宅ローン残債があったとしても売却する流れと方法

住宅ローン残債があったとしても売却する流れとして、まずは住宅ローンの残債金額を確認してください。
調べ方は金融機関から発行される返済予定表、金融機関から郵送される残高証明書、金融機関のウェブサイトで確認が可能です。
次に、売却する方法として家がいくらで売れるかは査定を依頼してください。
査定金額が住宅ローンよりもアンダーローンの場合は、売却を進めて問題ありません。
アンダーローンとは住宅ローンの残債が、売却価格を下回っていることをいいます。
通常はローンを完済して抵当権の抹消後に売却ができますが、一般的に売却のお金でローンを完済できません。
ですが買主と売主、金融機関と司法書士が同席した場合に限り、ローン完済と売却を同時に成立させることが可能です。
司法書士が住宅ローン完済後に、不動産は買主のものであると登記申請書類の確認をおこないます。
その次は金融機関により、買主への融資が実行され、売主の口座に売却金額が振り込まれます。
ローンを完済し、司法書士による抵当権抹消登記と所有権移転登記をおこない、不動産の売却手続きが完了です。
抵当権が抹消された登記書類は、後日郵送などで送付されます。
アンダーローンの場合は、売却した家に住み続けられるリースバックという方法が利用できます。
リースバックとは住居を売却した後に、買主から賃借で元の住宅に住み続けることが可能です。
正式名称はセール ・ アンド ・ リースバックと呼びます。
リースバック方式で住宅を売却すると、現在の暮らしを続けながら老後の生活費や子どもの教育費、治療費など、お金を自由に動かすことができます。
さらに売却した不動産を買い戻せる権利(買戻し特約)により将来買い戻すことも可能です。
家賃を支払っている限り契約期間中に退去させられる心配はありません。
自分名義の資産は失い、売却価格が一般相場より安くなる可能性があります。
今の住所を変更されたくない方には、有効な手段といえるでしょう。

売却価格がオーバーローンだった場合

売却価格がオーバーローンの場合は、足りない分を貯金などから出すか、住み替えローンの利用を考えなければいけません。
オーバーローンとは住宅ローンの残債が、売却価格を上回っていることをいいます。
売却価格がいくらになるか、残債があると貯蓄からだすか住み替えローンを利用するかなどいろいろな検討ができます。
オーバーローンだった場合は、手持ちの貯蓄で返済できれば売却に問題はありません。
現金で払わなければいけないこと、諸費用もかかることや今後のことを考えると手持ち資金も残しておきたい場合、今後のことも考えて支払いをしましょう。
買い替えを検討している場合は、新しいローンと同一のものになる住み替えローンを検討できます。
転勤や転職、家庭環境の変化により、住居を買い替えることはよくあることです。
別の土地や家庭環境に合わせた住宅など、買い替える際に次の家の住宅ローンと現在返済中の住宅ローンをまとめることができます。
これを住み替えローンと呼びます。

不動産売却時の注意点

不動産売却時の注意点

不動産売却時の注意点として、現在の住宅を売却して新居を購入する買い替えであれば売り先行、先に新居を購入してか現在の住宅を売却する買い先行が状況によっては良い場合があります。
売り先行は売却完了期限を気にしなくても大丈夫です。
期間を気にせず売却活動を進めることができるため、高く売却できるかもしれません。
買い先行は先に住宅を購入するため、新居の条件を納得いくまで探すことが可能です。
住み替えをする場合、売り先行で売却活動を進めることをおすすめします。
戸建ての築年数別の売却相場を確認してください。
築年数は家の売却価格に大きく影響します。
戸建てを高く売却するために、築年数が経過する前に売却するようにしましょう。
築10年以下で500万ぐらい下がると思ってください。
住宅ローンの返済が完済できるか、査定が重要になってきます。
売却業を専門にしている不動産会社に査定を依頼しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか、不動産の売却時に住宅ローン残債がある場合は、アンダーローンかオーバーローンかで売却の仕方は変わってきます。
まずは住宅ローン残債がいくら残っているのか事前に把握する必要がありますので、不動産に関してお悩みのことがあれば、弊社までご相談ください。

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