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不動産取引の契約後にすぐ解約できる?解約方法と特約もあわせて解説

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不動産取引の契約後にすぐ解約できる?解約方法と特約もあわせて解説

カテゴリ:コンサルティング

不動産取引の契約後にすぐ解約できる?解約方法と特約もあわせて解説

不動産の契約後に、より魅力的な物件を見つけてしまい、契約を解約したいと思っている方もいるのではないでしょうか?
しかし、契約後すぐに解約できるの?と思う方もいると思います。
そんな方のために、不動産の契約後にすぐに解約をする方法と、それにかかる手数料などを解説していくので、ぜひ参考にしてください。

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不動産取引の契約後の解約方法①手付解除

不動産取引の契約後の解約方法①手付解除

不動産の契約後すぐに解約することは可能です。
ここでは、解約方法のひとつである手付解除についてご説明していきますので、詳しくみていきましょう。

手付解除とは

手付解除とは、契約時に支払った手付金を放棄することで契約を解約する方法です。
この手付解除は、契約時に支払った手付金の全額を放棄することで解約する方法で、解約できる期間が決まっているのが特徴です。
解約の期間は、契約時に決めた期間があるのでその期間内であれば、解約理由を聞かれることなく解約をおこなうことができます。
しかし、期間を過ぎてしまうと手付解除による解約はできなくなるので、解約を検討している方はできるだけ早く解約を申し込んでください。
また、この解約方法は民法によって定められているので、解約できないといわれてもしっかり権利を主張するようにしてください。
さらに、売主側から契約解除を求められた場合は、相手から手付金の2倍の金額を変換してもらうことができるので、相手から解約の申し出があった場合は返金も忘れずにもらうようにしましょう。

手付解除がおこなえる期間

手付解除がおこなえる期間は、契約ごとに異なりますが、一般的に10日前後が期間として定められることが多いです。
また、解約できる期間は契約から決済までの期間で変わってきます。
契約から1か月で決済がおこなわれる場合は10日前後、1〜3か月の間で決済がおこなわれる場合は1か月、4〜6か月かかる場合は2〜3か月が標準的な期間となります。
期間の設定は、両者の同意があり決められるので、一方的に期間を指定された場合は、解約期間について相談してみるのもいいでしょいう。

解約時に仲介手数料を請求されることがある

不動産の契約後に解約した場合、仲介手数料を請求されることがあります。
物件の売買を仲介する不動産会社がいる場合、契約が交わされた時点で手数料が発生するので、その金額を請求されることがあります。
仲介手数料は、契約が完了すれば100%発生しますが、売買契約の途中であれば手数料は半分程度の手数料となるので覚えておきましょう。
また、手数料の相場は売買価格の3〜5%が上限となっているので、上限を超えた請求がきた場合は断るようにしてください。

手付解除をおこなった場合のメリット

手付解除をおこなうメリットは、最低限の損失で解約できる点です。
契約を解除する場合は、手付金と仲介手数料を失うことになりますが、満足がいかない物件に住み後悔することを考えると必要な損失といえるでしょう。

不動産取引の契約後の解約方法②違約解除

不動産取引の契約後の解約方法②違約解除

手付解除期間中に解約ができなかった場合は、違約解除という形で解約をおこないます。
ここでは、違約解除について解説していくのでみていきましょう。

違約解除とは

違約解除とは、契約時に定めた手付解除期間を過ぎてから解約をおこなうことです。
この違約解除の場合は、手付解除のときとは違い、違約金が発生します。
また、仲介手数料も半分から全額請求されることがあります。
とくに売主に非がない場合は、請求金額が高くなる傾向にあるので覚えておいてください。
さらに、契約期間を過ぎてからの解約は売主の同意がなければ基本的に解約できませんので、どうしても解約したい場合は理由をしっかり伝え、同意してもらってください。

違約金の相場

違約金の相場は、10〜20%が相場価格といわれています。
また、この違約金に手付金の金額は含まれていないので、手付金の金額とは別で支払う必要があります。
しかし、企業との取引であれば宅地建物取引業法で上限が20%までと決められているので、それ以上の金額を請求されることはありません。

違約金には2つの種類がある

違約金には、契約内容によって2つの種類があります。
それは、「損害賠償の予定」と「違約罰」というものです。
どちらも違約金であることに変わりはありませんが、支払う金額が多少変わってきます。
ですので、解約する際は契約書にどちらで契約してあるか確認しておきましょう。

損害賠償の予定

損害賠償の予定とは、解約時にあらかじめ違約金の金額を決めておく条項のことです。
この条項の場合は、違約金の設定額より実際の損失額が大きくても、始めに設定した金額以上は請求しないというものです。
ですので、解約により大きな損失がでた場合、購入者からすれば違約金を安く済ませることができます。

違約罰

違約罰は、損害賠償の予定にくわえて実際の損失額を請求できるというものです。
解約による損失が少なければ初めに設定した金額だけで済みますが、損失額が大きい場合は予定金額にくわえて違約金を支払う必要があります。
ですので、違約罰によって契約をしている場合は、予定している金額より多額の請求がくることを覚悟しておきましょう。

不動産取引の契約後に解約をしても違約金が発生しない特約とは

不動産取引の契約後に解約をしても違約金が発生しない特約とは

契約後の解約には手付金の放棄や、違約金の支払いが必要でしたが、契約時に特約を結んでいれば違約金は必要ありません。
ここでは、違約金が必要ない特約について解説していきます。

住宅ローンの特約

住宅ローン特約とは、ローンの審査に合格しなかったときに使用できる特約です。
この特約は、住宅ローンを組む予定で契約していたが、審査に通らずローンを組めなくなったときに無条件で契約を解消できるという特徴があります。
ですので、契約時にこの特約を契約していれば違約金を払うことなく解約できるのです。
また、住宅ローン特約で契約していた場合は、手付金も全額返ってくる仕組みとなっています。

買い替え特約

買い替え特約とは、新しく住む物件の契約が完了する前に、以前住んでいた物件が売れなければ契約を破棄するという特約です。
これは、現在住んでいる住宅から新しい物件を契約するときに結べる特約で、以前住んでいた物件が希望する日までに売れなければ無条件で解約することができます。
また、買い替え特約に関しても手付金が全額返還される仕組みになっています。

特約以外で違約金が発生しない場合

特約以外にも3つのケースで違約金の支払いが発生しない場合があります。
まず1つ目は、売主が契約違反をした場合です。
買主が料金を支払った場合、売主は物件を引き渡す義務が発生しますが、これに応じず引き渡しをおこなわなかったときは、契約違反として無条件で解約をすることができます。
2つ目は、虚偽の報告による契約取り消しです。
売買契約時に、不動産会社などが虚偽の情報を伝えて契約した場合などに限り契約を破棄することができます。
これは、消費者契約法という法律で、消費者を守るために設定されています。
ですので、虚偽の情報を伝えられて購入した場合は、消費者契約法による契約破棄をおこなってください。
3つ目は、契約不適合者責任が発生したときです。
契約した物件に伝えられていない破損や汚損があった場合は、契約不適合者責任に問うことができるので、この場合も無条件で契約を破棄することができます。

まとめ

不動産の契約後に解約する方法をご紹介しました。
特約以外では、支払いが必要になりますが、早めに解約をすることで損失を最小限に抑えることができます。
ですので、解約を検討している方はできるだけ早めに解約することをおすすめします。

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